文/广州日报全媒体记者蒋幸端 图/广州日报全媒体记者石忠情

  今年以来东莞楼市签约冷淡。因此,5月16日,东莞住宅网签一天签了884套就立即引起了关注,楼市开始回暖了吗?业内人士透露,5月16日当天签约量暴涨是由于个别房企集中签约导致,除当天外,近期其他大多时间的日签约量在100套以下,整体网签量仍然低迷。

  受到限购、限价、限贷、限签等多种因素影响,东莞观望氛围浓郁,签约量同比往年减少。不过,5月中下旬,临近年中任务盘点,楼盘营销活动增多,促销优惠活动推动人气开始上升。此外,预计近期将有5000多套住宅新增供应入市,定价合理的情况下购房人数或将增加,签约量也有望小幅回升。

  成交:上周网签量创年内新高

  今年以来,东莞楼市成交一直处于低迷状态,然而东莞市房管局官方网站数据显示,5月16日当天,东莞住宅网上签约884套,非住宅网上签约221套,立即引起了业内的关注。原来万科旗下多个楼盘集中签约,推动了当天网签量上涨,随后几天的住宅签约量回归正常,甚至大部分天数跌至100套以下。

  记者发现,5月16日当天签约量最高的是东坑镇。地产佬大数据监测数据显示,当天东坑镇共成交226套,均价约为5150元/平方米。记者了解到,当天东坑四季松湖(即原来的锦绣豪园)集中签约,价格远低于目前的市场价。以一套已签约的11幢住宅楼204号房为例,东莞市房管局网站上公示的单价是5000元/平方米,不过,更早前签约的其他单位如6幢1901房公示的单价是14066.88元/平方米。

  据东莞中原战略研究中心统计,上周该楼盘共签约了236套住宅,签约均价为5247元/平方米。业内人士介绍,低价签约是由于该楼栋特殊原因签约所致,目前该楼盘的正常报价约在1.65万元/平方米左右。

  不过,当天成交的也有不少是四五月楼盘实际认购延迟签约的体现,特别是万科多个楼盘集中签约,推高了上周的成交。包括东坑的四季松湖(签约236套)、虎门的万科云城(签约195套)、万江的万科首铸东江之星(签约144套)、万科中天城市花园(签约99套)、万科中央公园(签约96套)等多个万科旗下楼盘集中签约,将上周签约量推高至年内周签约最高水平。

  对于上周市场,合富研究院认为,市场整体供应量仍然偏紧,个别房企集中网签拉高上周签约总量。上周东莞一手住宅网签约1428套,创下年内最高周签约量水平,主要受个别房企集中网签拉高所致。此外,上周一手住宅网签均价约16679元/平方米,环比前一周下跌约3%,也是由于个别楼盘低价大量网签导致环比下滑。

  优房超·瑞城搜统计的数据也显示,上周成交套数超过100套的镇街有东坑、虎门、万江和东城;此外,上周长安、凤岗、塘厦、松山湖、谢岗签约套数为0。扣除掉集中签约因素,其他楼盘签约仍然低迷。

  房价:刚需洋房套均总价约167万元

  受到楼市调控政策影响,东莞自去年4月限购政策升级以来,连续13个月保持在1.6万~1.7万元/平方米之间,月成交均价维持在1.7万元/平方米以下。从总价来看,三分之二镇街洋房套均总价在200万元以下,4月东莞刚需户型套均总价约为167万元。

  从4月网上签约的套均总价可以看到,200万元以下可以在不少镇街买到刚需房。东莞中原战略研究中心数据显示,4月东莞洋房套均总价持续攀升至185万元,主要是受到松山湖片区高价项目成交突出拉高。

  不过,4月刚需(70平方米~120平方米)洋房的套均总价为167万元,环比3月持平,房价保持平稳。有意思的是,东莞在5月1日起正式执行公积金新政,贷款最高额度上升至120万元,按照三成首付贷款120万元,刚刚好可以购买一套167万元的刚需住宅。

  从东莞各镇街洋房套均总价看,4 月松山湖以320万元/套的总价位列全市首位,南城以289万元/套排行第二,环比3月小幅上升。洋房套均总价超过 200万元的镇街达11个,150万~200万元的镇街有13个,环比3月增加2个。目前三分之二的镇街洋房套均总价在200万元以下。

  合富研究院也表示,自5月8日东莞出台限价升级政策以后,特别是房价一旦备案不得上涨,即房价“只跌不涨”,进一步稳定房价过快上涨势头,预计房价继续保持平稳。

  住宅促销:

  临近年中开发商营销活动增多

  不过,从实际市场来看,5月中下旬随着楼盘营销活动增加,楼市人气已经明显有所上升。

  5月中下旬,借着“母亲节”和“520”两个节日,不少楼盘借势营销,楼盘营销活动增加,人气上升明显。在这些营销活动当中,除了常规的“明星牌”“美食牌”外,文化类的营销和相亲类营销活动也颇为引人关注。